桃園工業地廠房 唐美林

買地自建?農地、建地、農建地、甲、乙、丙、丁建築用地差在哪?

你正在尋覓桃園廠房嗎?但購入來的廠房,不僅設備折舊難估算、佈水電線等基礎工程更是麻煩,算起來還不如找塊價格漂亮的桃園工業地!什麼?不清楚買地自建的注意事項?搞不懂農地、建地、農建地的繞口令?更分不清甲乙丙丁種的建築用地?沒關係!就讓【詠騰不動產團隊】帶你一次搞清楚吧!本篇我們將手把手帶你了解這些專有名詞!

農地、建地、農建地差在哪?
展開討論之前,先稍做釐清,只有農地、建地是依據內政部頒發的土地法所做的土地分類之一,但「農建地」則只是一種俗稱,並非正式名稱,後面我們會詳加敘述!

首先,台灣將土地分為四大類,分別為:第一類建築用地、第二類直接生產用地、第三類交通水利用地以及第四類其他土地。

第一類建築用地就是指建地,指可合法蓋住宅、商辦等營業場所的用地,辨識方式也相當簡單,你會在土地權狀中看到地目為「建」;而第二類直接生產用地則是指農地,專為農牧用途的土地,除了可有10%面積作為農舍,其餘皆需從事農林漁牧等產業,土地權狀中也會看到地目清楚標示為「田」、「林」、「養」、「池」等相關地目;第三類為交通水利用地,像道路和溝渠都在此列,地目中則會呈現「水利地」等字樣;第四種較少見,土地法中敘明:如沙漠、雪山等。

前述提到較為特別的「農建地」,其實可說是一種新舊制度轉換時的歷史遺留問題,因它的背景是各縣市在都市計畫法下,因為會將部分區域劃進都市計畫中,並按照需求重新規劃各區域發展,卻由於都市計畫法最早在民國28年訂定的時候,甚至標定聚居人口超過十萬就可以做都市計畫(但截至2021年底,人口最少的連江縣都已經28.8萬人)!顯然該法規仍慢於實際發展,以至於有許多地方,隨著經貿自由開放,已經有許多取得「建」地目的土地,合法留存在原址,但在後來才訂定的都市計畫法中,卻被劃分到農業區中!

為了保障原所有人的權益,目前這種特別的「農建地」,雖然若需重建仍可以蓋住宅,卻受到不少限制,例如:

建築物簷高不得超過14公尺,並以4層為限。
建蔽率不得大於60%。
容積率不得大於180%。
第一層可以開小型商店及飲食店,但是不得違反農業區有關土地使用分區的規定(不能開工廠、雞豬舍,也不能開汽車旅館)。

詠騰不動產提醒您,這樣特殊的「農建地」,仍可合法重建住宅的前提,是為了保障在都市計畫發布「前」,就開始以建地目使用的所有者,所以如果您手上的土地,目前是劃分為農業區,希望改蓋住宅,務必注意當年地目為「建」地目的登記日期,需要在該地都市計畫發布日之前,才屬於這種特殊的農建地噢。