桃園工業地廠房 唐美林

誰說地主鐵板一塊?台中住宅地價每坪下修5萬 估價師揭真相

東森新聞
2023年6月6日 週二 下午3:01
 
 

房市反轉,許多開發商仍怒指地主宛如鐵板不降價。不過最新數據指出,台中今年第1季土地價格有下修跡象,都計內住宅區每坪價跌5.1萬元、農業區跌1.8萬元,其它土地也跌3.6萬元。專家指出,主因是不動產開發業者獵地步調放緩,沒有追價意願,土地成交價格回歸理性面而下修。

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大臺中房市交易動態資訊平台發布今年第1季〈大臺中不動產分析季報〉,從實價登錄資料分析,成交金額1311億元,季減26.4%、年萎縮40.5%;成交量為9936件,季減24.2%、年衰減19.4%。

 

台中今年第一季的不動產成交金額及數量皆銳減。(圖/大臺中不動產分析季報)
實登交易額5年次低 4年首跌落1萬件內
本季成交金額為近5年來次低紀錄,成交量則是自2019年第1季後首次跌落1萬件以下,正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示,反映出在金融管制措施包含限貸令、升息及不動產政策如《平均地權條例》等影響下,確實抑制了市場熱度,買氣有感冷卻。

特別是在土地成交價,與去年第4季相比,都市計劃區內住宅區每坪價跌5.1萬元,農業區下滑1.8萬元,其他土地續跌3.6萬元,商業區及工業區則持平;都市計畫區外的各類土地,農牧用地價穩,甲建每坪略漲0.2萬元,乙建及農牧用地分別略跌0.4萬、0.6萬元,丙建下修2.6萬元,丁建大跌7.8萬元,其他則價跌1.8萬元。

 

台中土地單價也發生變化,多呈下跌走勢。(圖/大臺中不動產分析季報)
 
高單高總土地門檻高 轉往外圍區獵地
從交易狀況也可發現,住宅區土地在市區的交易趨緩,轉往外圍地區諸如沙鹿等地布局,所以價格未再衝高。陳孟筠解釋,價跌的普遍原因在於交易量銳減,由於目前購地申請貸款難度增加,高單價高總價的土地開發門檻變高,使得不動產開發業者獵地步調放緩,在沒有追價的意願下,地價漲幅有限,本季土地成交價格回歸理性面而下修。

陳孟筠補充,房市好的時候,建商會在黃金地段追價,所以土地價格不斷創新高,而目前房市反轉,黃金地段的交易量確實放緩,但其價格議價空間沒有預期中大,都計內住宅區第1季雖然看似價跌每坪5.1萬元,但「都計內的住宅區」土地不是只有黃金地段,還包含其他外圍地區的土地交易,所以全部統計結算下來,因高價交易減少、剩外圍地區交易支撐,均價就自然下修了。

事實上不只土地交易銳減,住宅交易也呈現大衰退!今年第1季台中建物買賣登記棟數為9945棟,季減25.1%、年減21.9%,其中代表預售屋交屋的第一次登記棟數為4146棟,季減41.7%、年減11.9%。

 

台中今年第一季建物買賣移轉棟數也衰退。(圖/大臺中不動產分析季報)
房市量能縮減 下半年難好轉
陳孟筠進一步從疫情前後的每年1~5月建物買賣移轉棟數變化來比較,2017~2020年疫情前的移轉量約在1.5~1.7萬棟不等,2021~2022年疫情期間爆量衝高,一舉突破2萬棟。回頭看今年1~5月表現,去年交屋挹注的高基期加上《平均地權條例》修法效應發酵,導致年減21.2%,顯示上半年房市量能縮減。

 

與疫情前後相比,今年1~5月的房市量能縮減明顯。(圖/大臺中不動產分析季報)
至於下半年的房市會如何表現?陳孟筠認為,正逢總統大選期間,根據過往經驗,相關住宅政策議題恐將引起波瀾,修法即可視為前哨戰,讓買方轉為觀望,「今年要繳出漂亮的房市成績單實屬不易」!

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)