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粘毅群律師
2024/02/07閱讀時間約 2 分鐘
近來有業者批評政府帶頭炒房,高價出售土地,苗栗大埔案是苗栗縣政府以新訂「新竹科學園區竹南基地暨周邊地區特定區計畫案」,並進而進行區段徵收,導致衍生張藥房事件,所以區段徵收在我國時常發生民眾抗爭(有機會再來說說區段徵收的補償費用),那明明容易發生紛爭,政府為什麼老是要用區段徵收來取得人民的土地後再出售呢?
地方政府不能隨意處分公有土地
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依據土地法第25條規定:「直轄市或縣(市)政府對於其所管公有土地,非經該管區內民意機關同意,並經行政院核准,不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」所謂的「處分」指的是使土地產生權利義務的得、喪、變更,例如購入、出售,也就是說地方政府必須先經過議會同意,再經過行政院核准,才可以出售土地,因此並不容易,甚至曾經有地方議會都審議通過了,送到行政院後卻被行政院不准出售的情形。
區段徵收取得的土地可以隨時出售,不受土地法的限制
但是我國的平均地權條例第7條卻又規定:「政府依法照價收買、區段徵收或因土地重劃而取得之土地,得隨時公開出售,不受土地法第二十五條之限制。」換言之,地方政府透過區段徵收所取得的土地,不需要經過地方議會的同意,更不用行政院的核准,可以隨時整理打包好土地後就開始標售了,時常可以看見某某地方政府在整批整批土地進行標售的訊息,通常就是這些區段徵收來的土地,土地標售後的錢,扣除開發成本後就可以給地方政府自行運用,繁榮地方或運用的巧妙,有政績,下次選舉就容易得到選民的支持。
區段徵收會產生土地使用變更,增值效果更大於土地重劃
區段徵收的目的之一,依據土地徵收條例第4條規定:「有下列各款情形之一者,得為區段徵收:……三、都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。」換言之,區段徵收在上述的情形下,會讓土地變更為更有價值的使用方式,例如農業區變更為建築用地,產生龐大的土地變更利益,難怪時常會耳聞因為土地變更利益演變成重大刑案的事情。
結論
政府要取得人民土地的理由是甚麼?有無開發之必要?徵收究竟有無符合公益性?往往眾說紛紜、各持己見,但政府以區段徵收方式取得土地後,再堂而皇之依據土地徵收條例44條及平均地權條例55條之2及相關規定進行標售,是一個快速又能取得大筆市政資金的方式,既不受地方議會監管,又不用看行政院臉色,何樂而不為。