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周孝宇/田僑仔快筆記!土地改由國土計畫法管制 申請機制懶人包

東森財經
2024年1月15日 週一 下午4:16
 
 
 
文/禾樂都市計畫技師事務所主持技師 周孝宇

2025年4月30日《國土計畫法》上路後,未來土地使用受《國土計畫法》影響的僅為非都市土地,而現行管制非都市土地使用的規定為「非都市土地使用管制規則」,未來將轉為「國土計畫土地使用管制規則」,目前國土管理署仍持續討論修改中,預計今年底前會發布實施。

未來各國土功能分區除通盤檢討或加強國土保育等特殊情況外,原則上禁止分區變更,故土地使用應符合國土功能分區分類之土地使用管制規定,並按其申請性質及規模,分別循「免經申請同意」、「應經申請同意」或「申請使用許可」等三種機制申請。

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▼未來土地使用應符合規定來申請性質及規模。(圖/周孝宇提供、EBC地產王製圖)

容許使用情形
依據國土管理署2023年9月的容許使用情形表草案,未來4個國土功能分區及19項分類,除少數分類依照《都市計畫法》或《國家公園法》相關規定外,其餘皆依照此表,此表中「●」代表免經申請同意使用、「○」代表應經申請同意使用、「╳」代表不允許使用,若實心圈或空心圈內有數字,表示需符合備註之條件方可申請使用。

以住宅使用為例,國1、國2、農1-農4、城2-1及城3等分區及分類,若在目前是編定為甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地且使用面積未達2-5公頃,則免經同意即可申請使用;國1、國2、農1-農3若目前是丁種建築用地以及農4、城2-1及城3,應經申請同意後方可做住宅使用。

 
▼未來4個國土功能分區及其分類,可依符合的條件來申請使用(目前為尚未發布實施之草案,實際應以發布實施版本為準)。(圖/周孝宇提供)

免經申請同意
免經申請同意是指免向「國土計畫主管機關」申請案件,而非目的事業主管機關或使用地主管機關,例如若農業發展地區之土地要申請農業設施使用,如果該分區及分類為免經申請同意,仍應向農業主管機關申請。

此外,若申請開發面積超過一定規模(2~5公頃不等),則須申請「應經申請同意」或「使用許可」。直轄市、縣(市)可因地制宜訂定免經同意項目,故非全國一致之規定。

應經申請同意
應經申請同意之案件未來原則由地方國土計畫主管機關受理申請後,會商目的事業主管機關及有關機關(環保、水利、農業或林業等)後審查同意,必要時亦得組成聯合審查小組審查,經審查核發同意使用函後,會登載於國土功能分區及使用地資訊系統上,並於國土功能分區證明書上註明。

▼土地申請審查同意後,會登載於系統上,並於證明書上註明。(示意圖/周孝宇提供)

申請使用許可
若該功能分區及分類為容許使用之項目,且「一定規模以上」或「性質特殊」,考量大規模使用對外產生之交通、公共設施等外部性有一定程度之衝擊,故其使用面積達一定規模仍應申請使用許可。

例如零售、批發、倉儲、辦公、旅館或工業設施,若位於國土保育地區、農業發展地區開發面積大於2公頃或城鄉發展地區大於5公頃,則須申請使用許可。

使用許可未來原則由地方國土計畫主管機關受理申請後,若屬國土保育地區或海洋資源地區者,由轉由中央主管機關審議,其餘申請使用許可範圍則由地方主管機關審議,經審議並核發使用許可後,申請人應辦理公共設施用地分割及移轉、繳交國土保育費及影響費,最後辦理使用地之變更。

未來辦理使用許可時,會和都市計畫一樣有民眾參與程序(公開展覽、公聽會等),審議過程中若土地所有權人或相關人民或團體,有相關意見皆可表達,另外核發使用許可後,也會將使用計畫書圖公告周知,以達到「資訊公開、民眾參與」的《國土計畫法》立法目的之一。

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